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导言：
商业项目成功开发的几大要素：
一、缺乏专业市调定位的失败案例
1、上海老城隍庙豫城时尚案例（凭过往经验定位，收获失败的苦果!）
2、上海中山公园龙之梦案例（外行经营定位，走了弯路）
二、市场调查是商业项目定位前的必要“功课”
（一）如何管控商业地产项目的服务质量过程
1、检查服务公司的项目服务质量内容（有否项目计划与时间内容的责任到人）
（1）有否项目服务的时间接点表（各个阶段）
（2）有否赴项目现场的市调计划表（调查内容、调查时间、调查人）
（3）实地调查阶段是否按照计划按时按量实施完成
2、检查项目市场调查工作内容是否专业（专业度最强内容）
（1）市调计划是否全面
（2）调查问卷设计是否合理
（3）访谈提纲是否有针对性
（二）如何检查项目市场调研内容
1、检查服务公司是如何编制市场调查计划
（1）市场调查目的与调查范围要求是否清晰与符合项目实际
（2）是否按照服务项目产品类别进行调查，内容是否有针对性
（3）调查工作有否责任到人，天天记录更新
2、检查服务公司的市场调查工作的规范作业流程
（1）查看项目市场调查的文件夹内容
（2）查看研究用资料的搜集文件夹内容
（3）查看项目接洽文件夹内容
（三）如何检查市场调查的实施
第一：市场调查内容
1.商业市场调查内容（各业态：购物、餐饮、娱乐）
商圈调查：商业格局调查
典型商业（扫街式）调查：商业消费特征调查（建筑物业、商品档次）
潜在商业项目调查：未来竞争态势调查
超市客单价调查
商铺租金调查
交通流量/人流量观察调查
2.住宅市场调查内容（商铺产品售价与住宅产品售价关系）
3.办公楼市场调查内容（办公产品售价与住宅产品售价关系）
4.公寓市场调查内容（公寓产品售价与住宅产品售价关系）
5.酒店市场调查内容
第二：市场调查方法
1.现场实地考察
（1）如何看商圈
看商圈规模
看建筑年代
看商业建筑形态
看主流商业类别
看商家品牌
（2）如何看商场（案例：广州太古汇、正佳广场）
外部四看
一看：商场所处位置（商圈性质）
二看：商场交通条件（是否地铁上盖商业）
三看：商场与外部产品的链接（办公、酒店）
四看：商场建筑外立面的现代时尚度
内部四看
一看：商场平面结构是否合理（中庭、层高、柱距）
二看：商场动线（平面动线、垂直动线）
三看：商场经营商品的品牌度（主力店、品牌位置）
四看：商场与众不同的特色
观点：多看多积累，市场调查是两条腿走出来的。
看商场是要积累的，多看多积累！
（三）市场调查方法与技巧
1.客单价、租金、商场营业额等调查的方式方法
（1）现场观察法
（2）经营商/代理商询问法
（3）政府商务局/代理商访谈法
2.酒店/办公/公寓产品租售价格的调查方法
（1）扮演租户的求租询问法
（2）对用户/对物业管理部门的访谈法
（3）朋友关系询问法
（4）对房产中介的访谈法
提醒：还可利用数据库/服务过项目的数据资料。
3.问卷调查中消费需求与特征的调研技巧
（1）对消费动因/行为特征/满意度问题拟采用单选题
（2）对消费需求/消费内容问题拟采用多选题
（3）对消费金额/消费品牌问题拟采用填空题
（4）对需要表态/征求意见问题拟采用单选题
提醒：调查问卷不能千篇一律，要有个性、针对性。
4.调查结果整理与观点归纳提炼的要领
（1）在反映现象中，要有归类，注意统一性
（2）用客观事实表达，不宜过多的主观判断
（3）结合图表表现，说服力更强、更显专业
（4）基础调查资料要全面完整，层层归纳提炼
提醒：调查结果整理是为市场研究报告提供依据的。
2.如何做深度访谈
预约访谈
即时访谈
3.如何做问卷调查
（1）经营者调查问卷
（调查重点：经营商家对该城市消费力水平评估及入住意愿的调查）
（2）消费者调查问卷
（调查重点：消费者对现有商业的认同度、消费力水平、消费满足度的调查）
（3）投资客调查问卷
（调查重点：投资客的投资意向、投资金额、投资产品偏好的调查）
（4）商务人士调查问卷
（调查重点：对现有办公条件的满意度、企业办公场所搬迁意愿的调查）
（5）公寓居住者调查问卷
（调查重点：购买该类产品的投资客构成、及租赁市场成熟度的调查）
提醒：调查问卷发放范围的设定（样本采集的针对性、全面性、被访者的年龄段）
4.如何做模拟招商
模拟招商的作用与方法
模拟招商的作用：为项目定位提供验证
模拟招商的方法：访谈法（注意了解商家开店计划）
（现场登门即时访谈、电话采访、关系介绍约谈）
提醒：没有经过商家验证的定位是“纸上谈兵”。
提示：经过模拟招商，可以做成主力店招商。
（四）检验市场调查的质量
1.市场调研计划的全面性与实地调整记录
2.考察照片数量与时间
3.访谈原始录音与记录
4.调查问卷设计的针对性
5.访谈提纲的针对性
三、《市场研究报告》应该反映的内容
（一）《市场研究报告》的编写内容与逻辑
（二）对开发商及项目地块的理解与研究
第一模块：投资商/开发商研究
1.企业整体发展战略
2.企业自身资源优势
3.企业项目开发目标
4.项目开发产品期望
第二模块：项目地块研究
1.地理位置及现状
2.交通环境（四至路道路等级）
3.规划指标
4.自然条件和历史文化资源
5.项目车流量/人流量观察统计
6.项目地块价值判断
第三模块：城市经济发展研究
1.城市概况
2.城市规划
3.项目所在区域地位
4.城市经济发展
5.城市产业经济
6.人口与城市化
7.在岗职工工资
8.收入与支出
9.社零总额/人均社零额
第四模块：城市房地产市场研究
1.当地房地产调空政策
2.整体发展水平/土地供应/土地成交价/空置率
3.开发与投资/施工面积
4.销售市场/销售面积/销售价格
5.当地房产特殊规范
第五模块：商业市场研究的重点（供应市场）
1.商业发展阶段
2.城市商业格局
3.城市商圈解析
4.商业项目开发模式
5.商业项目供应时序
6.商业类别与商业规模
7.商业形态与经营档次
8.重点商业项目解析
9.重点商场坪效
10.商铺出租率
11.商铺租金
12.商场停车设施
第五模块：商业市场研究的重点（需求市场）
1.商圈研判（商业类别与建筑形态形态）
2.城市或区域消费人口数量预计
3.市民的消费力水平
4.市民的消费结构与消费习惯/特征
①消费的时间规律、消费的频次
②去消费场所花费的路途时间
③最认同的商场、餐饮店、娱乐场所名称
④消费的品牌及档次
⑤购物、餐饮、娱乐消费的单价金额
⑥喜欢的餐饮风味
⑦外出消费的交通工具
⑧消费的同行者
5.市民对本项目消费意愿
6.经营商家开店需求
7.经营商家对业态业种认同与需求
第五模块：商业市场研究的重点（竞争市场）
1.商业空置率
2.典型商业项目竞争度
3.市场风险（各类别产品）
（街区式商业、企业会所、精品酒店、高端公寓、各物业营利性、各物业营利）
第五模块：商业市场研究的重点（发展空间）
1.商用地供应新增量
2.商业项目新增量
3.人口导入预测
4.商业发展空间
5.商业发展趋势/机遇
第六模块：其它物业市场的研究（住宅产品）
1.住宅售价/均价/总价
2.住宅户型
第六模块：其它物业市场的研究（公寓产品）
1.现有存量
2.规模&户型
3.售价&去化周期
4.租金&物业费
5.投资者分析
6.影响公寓投资行为因素
7.公寓投资者配套设施偏好
第六模块：其它物业市场的研究（酒店产品）
1.全国酒店市场特征
2.酒店市场概况
3.酒店市场特征
4.酒店类别特征
5.酒店管理模式
6.酒店规模面积
7.酒店客房数量
8.酒店客房房价
9.酒店入住率
10.酒店客群特征
11.酒店配套特征
第六模块：其它物业市场的研究（办公产品）
1.发展历程
2.市场格局
3.区域办公楼分布
4.区域办公楼概况
5.区域办公楼体量&户型面积
6.区域办公楼去化率&出租率
7.本市办公楼销售价格
8.区域办公楼销售价格
9.区域办公楼租金水平
10.区域办公楼配套水平
11.入住企业类别
12.受访企业办公现状
13.受访企业对办公楼满意度
14.受访企业对办公楼选址要求
15.受访企业对办公楼价格承受能力
16.受访企业对办公楼外移需求
17.受访企业对本项目认同度
18.办公市场特征总结
第七模块：借鉴案例的研究